Комплимент от продавца: когда вместе с квартирой можно получить «вечных жильцов»

Проверить собственника недвижимости перед сделкой — важно, но это только полдела. Могут быть люди, которые не являются владельцами, но обладают правом жить в квартире или доме. Их существование не помешает продать объект, но для покупателей это может стать неприятным сюрпризом. Многих таких соседей выселить через суд не получится. Разбираемся, кто может остаться в проданной квартире вопреки желаниям нового владельца. И как узнать о таких рисках до, а не после подписания договора. 

Ты и я — соседи навсегда

Человек, который в свое время отказался от приватизации в пользу кого-то из членов семьи, сохраняет бессрочное право пользоваться жильем. Даже после его продажи. Более того, «отказник» может не только сам жить в квартире, но и прописать там своих несовершеннолетних детей. 

Неожиданное «приданое» можно заполучить не только при покупке приватизированной квартиры. Члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер, имеют право бессрочно занимать эту жилплощадь. Поэтому нотариусы детально проверяют и этот момент. 

До конца своих дней в квартире может жить и человек, который передал ее по договору ренты. Однако, в отличие от первых двух кейсов, продать такую недвижимость без предварительного согласия рентополучателя нельзя. Информация о том, что к объекту в таком случае прилагается человек, отражается в ЕГРН. 

А вот закон о том, что можно вносить в реестр несобственников, которые имеют право оставаться в приватизированной или кооперативной квартире, начал действовать с прошлого года. При этом важно учитывать, что данные появляются не автоматически сами по себе, а по заявлению владельца жилья и членов его семьи (в том числе бывших) или по решению суда. Поэтому только на выписку из ЕГРН здесь ориентироваться не стоит. Запросить у продавца адресную справку и посмотреть, кто зарегистрирован в квартире на данный момент, — также недостаточно. 

Так, например, при удостоверении сделки с недвижимостью, которая ранее была приватизирована, нотариусы проверяют разные документы. Расширенную выписку из ЕГРН, договор приватизации, приватизационное досье, копию лицевого счета или домовой книги. Справку о прописанных гражданах и архивную выписку, чтобы увидеть не только текущих, но и бывших жильцов и сопоставить их с теми, кто участвовал в приватизации. 

История из Нижнего Новгорода: две собственницы, мать и дочь, хотели продать квартиру. Зарегистрирована в ней была только одна из женщин. В ЕГРН на объекте никаких обременений не значилось. Однако при изучении архивной выписки нотариус выяснил, что много лет назад в квартире жил третий член семьи. Он отказался от приватизации в пользу матери и сестры, а позже выписался и уехал в другой город. При этом право мужчины в любой момент вернуться в родной дом никуда не делось. Покупатели рисковать не захотели. 

Вечным жителем может стать и человек, который ранее подарил квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в ней. В одном из кейсов к нотариусу обратились молодая женщина и семья, которая хотела купить у нее жилье. Собственница получила недвижимость в подарок от бабушки, договор оформляли до 2025 года — еще в простой письменной форме, без нотариуса. В выписке из ЕГРН в графе «Собственник» значилось имя внучки, никаких дополнительных примечаний и особых отметок там не было.

Помогло, что у нотариусов есть доступ к размещенным в реестре оригиналам правоустанавливающих документов, которые они всегда могут изучить. Проверка показала: в договоре дарения был пункт о том, что у бабушки осталось право пользоваться недвижимостью столько, сколько она захочет. Потенциальные покупатели не были готовы делить жилплощадь с пожилой незнакомкой. 

Еще одним подводным камнем для новых собственников может стать так называемый завещательный отказ. Это когда квартиру продают наследники, которые получили ее по завещанию с оговоркой, что в ней сможет жить кто-то еще. В одном из случаев мужчина хотел продать квартиру, которая досталась ему после смерти отца. Однако в завещании был пункт, что одной из комнат может беспрепятственно пользоваться сожительница умершего. Информация была отражена в свидетельстве о праве на наследство, которое и являлось правоустанавливающим документом. При проверке «нюанс» был обнаружен. 

Как выяснилось уже в нотариальной конторе: дама сердца завещателя ни на что не претендовала. Нотариус подсказал, как в этой ситуации все правильно оформить. Женщина подписала нотариальное заявление. Приложила документы, подтверждающие, что у нее есть другая недвижимость, где она и прописана. После этого покупатели выдохнули и подписали договор. 

Временные сложности

Помимо вечных жителей, покупатели могут получить вместе с квартирой еще и временное «живое обременение». Так, по общему правилу продажа квартиры или коммерческого помещения не прекращает действие договора найма или аренды, который заключил бывший собственник. Новому владельцу придется договариваться со второй стороной или ждать, когда истечет действие документа.

Многие люди снимают недвижимость меньше чем на год, и эти сведения не попадают в ЕГРН. Постоянную или временную регистрацию для нанимателей тоже делают нечасто. А значит, увидеть официальный след таких пользователей недвижимостью далеко не всегда возможно. Подкинуть неожиданного временного жителя могут и договоры безвозмездного пользования или ссуды, которые заключал бывший владелец. 

Отдельно стоит упомянуть о людях, которые находятся в местах лишения свободы, на принудительных работах, в длительной командировке, учатся в другой стране или проходят военную службу. Они имеют право вернуться жить в квартиру, из которой выбыли по озвученным причинам. Также по суду свои права на проживание в определенном месте может восстановить человек, который был признан пропавшим без вести, но нашелся.

В целом сама по себе прописка в квартире не дает пожизненного права жить в ней. После перехода права собственности к покупателю члены семьи прежнего владельца теряют возможность пользоваться жильем. Если законом не предусмотрено исключение. Правда, это не значит, что все прописанные в квартире люди сразу куда-то денутся. Если бывшие жильцы не снимутся с регистрационного учета добровольно, их придется выписывать через суд. А это — время, нервы и дополнительные расходы. Поэтому перед покупкой квартиры не стоит игнорировать наличие зарегистрированных или фактически проживающих в ней людей.

При удостоверении договора купли-продажи нотариус подробно беседует со всеми участниками сделки. Проверяет, понимают ли они ее суть и последствия, действуют ли добровольно, не введены ли в заблуждение. Нотариус также уточняет, кто фактически проживает в квартире и на каком основании. 

И конечно, нотариус помогает составить юридически грамотный договор со всеми необходимыми положениями. Одна из важных рекомендаций — включать в документ заверения продавца об обстоятельствах. В частности, о том, что в квартире не проживают лица, которые по закону сохраняют право пользоваться ею после продажи. В противном случае это должно быть прямо отражено в договоре как его существенное условие. Если заверения, под которыми подписался один из участников, окажутся недостоверными, он обязан будет возместить второй стороне причиненные этим убытки или заплатить неустойку. Кроме того, пострадавшая сторона сможет требовать отмены договора. 

Бывает, владелец недвижимости и члены его семьи не выписываются из квартиры до подписания договора. Например, потому что после продажи одного объекта сразу покупают другой и именно там хотят зарегистрироваться. Такой алгоритм не редкость. Для подстраховки можно оформить нотариально обязательство продавца сняться с регистрационного учета в определенный срок.

Бывают и нестандартные ходы. Например, нотариус из Перми удостоверял договор купли-продажи квартиры, в которой был прописан сын владельцев. В момент сделки он находился за границей и не мог сняться с регистрационного учета. Стороны договорились, что «заморозят» несколько сотен тысяч рублей в качестве депозита. Если к установленному в договоре сроку мужчина, как обещает, выпишется из квартиры — деньги переведут продавцам. Если договоренности будут нарушены, всю сумму заберут обратно покупатели недвижимости. Как раз потратят их на адвоката и судебные расходы, чтобы снять члена семьи бывшего собственника с регистрационного учета.

Практика показывает: нотариус поможет сориентироваться и подобрать оптимальное решение в любой ситуации.